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国家住房银行模议题再起 不宜移植公积金体系

[摘要]住建部公积金监管司司长张其光等住建部官员撰文称,中国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。这一消息近日迅速发酵,令沉寂已久的住房信贷资产证券化议题重回舆论中心。 该文分别从十八届三中全会《决定》的政策依据、公积金资金规模庞大和公积金管理中心人...

住建部公积金监管司司长张其光等住建部官员撰文称,中国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。这一消息近日迅速发酵,令沉寂已久的住房信贷资产证券化议题重回舆论中心。

该文分别从十八届三中全会《决定》的政策依据、公积金资金规模庞大和公积金管理中心人员机构齐备,以及住房公积金贷款风险准备金充足,四个方面来论证国家住房银行的可行性。其思路基本为在整合眼下公积金资源的基础上,整体移植公积金体系,建立一个国家住房政策性银行。

公积金制度积弊难除,资源碎片化正是痼疾之一,统合公积金资源是一直以来的呼吁,也符合住建部自身的利益。由于撰文的笔者以住建部公积金监管司司长为首,固然有扩权驱动之嫌,但不可否认,在当前房地产市场持续低迷、中低收入阶层住房需求难以满足、公积金区域性“沉睡”与入不敷出并存的情况下,是否需要建立国家住房银行,的确有其讨论的价值。

不过,如果依照文中整合并移植公积金体系的方法,在现实中首先需要解决的就是公积金属地管理的问题。公积金的属地管理,令其利益被地方瓜分,这也是区域性不平衡和低效的主要原因所在。只是,正是由于属地管理所形成的固有利益,导致公积金资源多年来难以整合,住建部或许想借助国家政策的力量以国家住房银行的名义趁势将其整合,但地方自然不乐意吐出口中的“肥肉”而被收编,遭遇阻碍几乎是必然的。

而相对于通过移植公积金体系建成国家住房银行的可行性,其有效性更值得探讨。

国家住房银行作为解决公众住房问题的政府公共政策被提出与讨论,无法避免地会被冠以“中国版‘两房’”的称呼。“两房”指的是美国著名的住房抵押贷款机构房利美(Fannie M ae)与房地美(FreddieM ac)。国家住房银行与“两房”的思路均为“以市场化手段融资,国家财政兜底”的政府干预与市场化运作结合的模式,提供住房资金保障。不同的是,“两房”是通过购买各种直接为购房者提供贷款的贷款机构的房屋抵押贷款,来确保住房抵押贷款金融机构有充足的资金以低利率贷款给购房者,也就是说,“两房”是不直接向购房者提供贷款的。而国家住房银行目前的设想,显然是直接向购房者提供低息按揭贷款,再辅以按揭贷款证券化,也就是当前正在运行的公积金统筹升级版加上M BS(住房抵押贷款证券)。

当年,“两房”作为次贷危机的源头而臭名昭著,原理是,在超低利率的货币政策与积极的财政政策下,住房抵押贷款的标准被不断降低,金融机构大量发放次级抵押贷款,房地产泡沫破裂后大量投机者及低收入者断供而直接引发了次贷危机,其中风险管理失控是被诟病最多的原因。中国此次提出的国家住房银行模式,如果采取的是整合并移植公积金体系的模式,一方面是利率水平很高,另一方面是由于行政审批的继续存在,似乎可一定程度上避免风险管理失控的问题。然而,移植公积金体系将会引发一个根本性的问题,国家住房银行的核心价值在于市场化运作与政府干预结合,而如果只是将公积金统合起来,包括现有的庞大公积金机构、冗杂的人员和整个体系继续运作,等于将导致低效的运作模式延续了,不存在市场化运作,自然也就违背了市场化运作与政府干预结合的初衷。

住房贷款资产证券化是未来趋势,国家住房银行本身确有其价值。无论是ABS(资产支持证券)模式,或是低息贷款与M BS相结合的模式,其运作模式均需细致的研究与设计,但绝不宜简单整合并移植积弊已深的公积金系统。


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