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万科平台式创新:独立事业部+“小草”业务

[摘要]2014年,房地产行业受到周期性下行和互联网的双重冲击,所有的公司都突然发现,房子不好卖了,利润不好赚了。正如万科2014年年报致股东所言:我们身边的世界正发生巨变。 在做了巨量的研究之后,万科得出结论,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了...

2014年,房地产行业受到周期性下行和互联网的双重冲击,所有的公司都突然发现,房子不好卖了,利润不好赚了。正如万科2014年年报致股东所言:“我们身边的世界正发生巨变。”

在做了巨量的研究之后,万科得出结论,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持增长,万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。为此,万科设置了独立事业部制度和内部员工创业制度(即郁亮所称“小草”业务),来构建一个自己的产业生态系统。

未来十年远比过去的十年复杂。过去十年,万科成长为了一家全球最大的住宅开发商;而未来十年,却是颠覆这一角色的过程,用万科董秘谭华杰的话说,万科要从开发商变为不动产管理者。

重构生态系统

万科总裁郁亮指出,一项新业务的发展可以分为三个阶段:0到1的阶段,关键在于找到令人信服的商业模式; 1 到 10 的阶段,关键在于验证成功案例的可复制性;10到100的阶段,进入稳定的发展阶段,关键在于提升经营效率和竞争力,进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。

郁亮说,对传统业务(住宅开发)来说,2000年左右是0,那时候行业刚刚开始,作为国家支柱产业在培养;2004年是1,万科已经成功地解决了在全国性布点的问题;2004年到2014年是从10到100的过程,万科大规模扩张了。

但根据万科研究部门的测算,传统业务已经进入“白银时代”,10年内基本安全;未来三年,万科新业务的主要目标,就是找到那个“1”,或者说,找到那些“1”。

万科将自身未来十年的业务版图归纳为:“三好住宅” +“城市配套服务商”。寻找“1”仍然围绕这一版图下的三大核心业务。

其一是住宅地产,客户关注的将不仅是房子本身,还有围绕居住的一系列生活服务,以及邻里间互动的社区氛围;二是消费地产,电商全面颠覆传统零售渠道,购物中心走向没落,但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验,度假需求将迅速增长,并取代原来单一的观光旅游模式;三是产业地产方面,创客文化兴起,中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求,需全面升级换代。

谭华杰介绍,城市配套服务商,将主要体现在两个方面。一个是,有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务;一个是,与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年,万科这些业务方向将逐渐显露出来。

而一旦找到了那个“1”,便将从集团独立出来,成为单独核算、自负盈亏的事业部。目前,已经独立的事业部是物业管理及度假事业部。“物业管理是属于1,公司要让它从1做到10,看看往外扩张、复制能不能做成功。”郁亮说。

谭华杰另外透露,商业管理、度假事业部也已基本成型。2015年1月16日,万科松花湖滑雪度假区已正式营业。

据万科管理层人士称,万科今年还共将成立5个左右的独立事业部,可能的有养老、物流等方向。至此,万科公司内部管理重构,变为四大区域本部+独立事业部的结构,更为扁平化。但管理层认为,对于创新业务来说,这是不够的,在此基础上,万科又将管理外延,推出了内部员工创业制度。

根据《万科集团内部创业管理办法》(以下简称《办法》),公司支持司龄超过2年的员工离职创业。优先考虑的创业方向则是:符合城市配套服务商,有益于万科生态系统,轻资产、技术类、服务类项目。

郁亮说,这些创业项目将优先服务于万科项目,他们就像自然界的小花小草一样,点缀于森林大树间。为此,万科计划首期投入3亿元用于培育这些创新业务。

合伙人制度进化

万科在2014年年报中大胆提出,未来十年,公司将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速,并向万科股东回报率(ROE)的最高历史纪录发起挑战。随着资金效率的提升,还将加大以现金回报股东的力度。

但在白银时代,住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”?

万科管理层认为,支撑万科未来十年创新和回报率提升的,正是基于经济利润奖金基础上的事业合伙人制度。2010年推出经济利润奖金制度以来,万科全面摊薄净资产收益率(ROE)水平逐年上升,到2012、2013年,上升到19.66%,这是万科二十年来的高位。

2014年,利用经济利润奖金,万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度,万科骨干团队,从此跟随股东成为公司的投资者。无论持股计划还是项目跟投,都引入了杠杆。这意味着,事业合伙人团队将承受比股东更大的投资风险。

万科认为,事业合伙人制度培养的,不仅是忠于职守的职业经理,更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在创业、创新的过程中,没有其它任何资源比这二者更加重要。未来,它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。

而从内部跟投到创业,这也是万科事业合伙人制度的升级版、3.0版。易居克而瑞人士认为,通过“内部独立事业部+外部创业群”这样的架构,万科正以轻资产模式整合上下游产业链,构建万科式生态系统;并且,从内部跟投到创业,万科有望搭建一个体内外循环的庞大“合伙人”体系,突破工业化时代大公司的管理象限。

正如郁亮所言,工业时代所积累的文明、管理上的实践,都开始失效了。合伙人制度与公司新业务开拓相匹配,也符合凯文凯利的生态系统概念:去精英化,去金字塔架构,建立平台化机制。

谭华杰说,2014年公司ROE有所下降,但从2014年开始公司在提升经济效率方面做出大量努力,可能会在今年销售中有所体现,但是确认收入需要较长时间,因此可能2015年之后才会体现在业绩中。

他指出,从2016年开始往后,万科对股东、投资者的回报水平将有更大的提升。今后毛利率净利率可能进一步压缩,但并不影响一个好的企业提高回报水平。

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    2017-01-17 16:03:08发表

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